这项办事内容次要是MAA住户能够正在线领取房租、呼叫办事而且能够及时查看进度、领会社区的旧事取勾当，而且能够正在小我正在线账户查看正在线买卖。这项办事会让住户利用时感受便利、简单，而且同时保障了资金和小我消息的平安。

　　为了减轻住院承担，Open Arms为面对这种环境的家庭免费供给一个除了家之外的居处。Open Arms供给的居处是家具齐备的，有两间卧室，用亚麻成品安插的房子，齐备的厨房用品和其他形形色色的糊口必需品。这些公寓的全数房钱费用以及根基糊口设备的费用，都是由Open Arms承担。只需病人正正在接管医疗医治，他的家庭能够正在这里最多栖身两年。

　　MAA的公寓遍及全美（如下图），订价范畴广。MAA选址焦点计谋是聚焦于美国Sunbelt（阳光地带）的公寓社区，次要对横跨美国东南部和西南部郊区的资产进行多元化的投资组合。其大约67%的公寓位于佛罗里达州，格鲁吉亚，北卡罗莱纳和德克萨斯。

　　同时，公司正在持久投资报答上领跑同类合作敌手。数据显示，MAA的投资报答率（ROI）呈现不变上涨的趋向，而且高于其他的同业合作敌手。从下图能够看出ROI正在2013年收购了CPL后呈现了显著的涨幅，这也申明MAA的投资并购策略的成功。

　　所以对国内公寓运营商来说，这种把存量变成“新的增量”的楼宇美颜做法也值的自创，由于这个过程中，操纵运营商正在产物、拆修设想及成本节制方面的劣势，提拔了物业资产价值，这是小业从不克不及做或者说比小业从做的更好的，而这也是公寓运营商创制的焦点价值，从而就有了和持续成长的土壤。UDR、AVB那么强劲和活跃，由于正在MAA看来，开辟周期过长，MAA更但愿将沉心投入到能够带来资产敏捷增加的现有项目收购上。

　　正在选址策略上，MAA并没有像EQR、AVB一样专注于焦点市场，而是选择正在全美的各个区域，大范畴的进行公寓的选址。

　　这是一项增值的便当办事，让住户正在糊口需要的各个方面城市有所扣头。好比享有公共区域的免费Wi-Fi，享受正在附近的贸易核心的扣头，以及高达35%的电视办事扣头等。

　　MAA取PPS归并后劣势将会愈加的较着。MAA正在2016年取PPS归并之后，将为公司带来愈加凸起的劣势。一方面提高了全体的合作劣势，另一方面削减了办理成本，进一步提高了公司的利润率和营业协同的结果。同时因为MAA具有更高的平台价值创制能力以及资产增值能力，正在归并之后，会进一步提拔投资组合质量，均衡收益环境，提拔资产欠债能力。

　　住户的糊口可能会随时发生变动，若是住户俄然需要搬到其他的州，MAA供给的成千上万室第曾经笼盖了全美大部门阳光地带，这就可认为住户供给便当的换房办事。这项办事会很大程度上节约再获客成本，提拔续约率，而且提拔顾客的对劲度。

　　从MAA的营运现金流来看，公司连结了较为稳健的财政策略，其正在近十年的涨势连结不变持续的优良程度，而且股东的盈利呈现不变的上涨趋向。

　　别的，还供给了一项亮点办事——Open Arms。 Open Arms基金会是MAA公司的慈善机构，也是公司的焦点项目之一。Open Arms会为需要接管医治的小我或家庭供给了除了住院以外的新选择——一个像家一样感受的居处。仅正在2015年，MAA就正在11个州成立了一共46个Open Arms地址，这些处所总共为112个家庭供给了12441个晚上的歇息处所。

　　MAA正在2005年起头针对老旧物业，自动进行升级。MAA会正在环节方针市场，对现有的公寓社区进行大规模的升级。除了对公寓进行常规的根基调养和，专注于对内部设备进行全面和升级之外，MAA也会对外部的景不雅和便当设备进行优化和升级。别的，公司也对物业办理人员的本质和能力进行提拔。MAA认为升级会使公寓社区更好，为住户供给更有吸引力的产物，而这会带来房钱的显著上涨。正在2016年，MAA从头拆修了6812套公寓，平均成本为每套4478美元。这些从头拆修的公寓的房钱比拟市场上同类的没有进行从头拆修的公寓大约上涨9。8%。

　　MAA目前办理的公寓数量曾经占领全美第一，跨越美国第一大公寓运营商EQR，以及同业的合作敌手AVB、ESS、CPT等。截至2016岁尾，公司正在全美17个州全数持有或部门持有105008套公寓和4处商用资产；具有2466名全人员工以及62名兼人员工。

　　MAA次要收购位于美国东南部和西南地域的较大的一级或二级市场公寓社区。公司正在2010年至2014年收购了11483套公寓。这种投资组合极大地提高了公司的办理效率。

　　从下图也能够看到MAA结构城市，正在17年和18年的就业增速预测，比行业平均程度以及TOP25运营商比拟增速更高。

　　手艺平台持续鞭策MAA营业的运营效率，并帮帮MAA更好满脚居平易近不竭变化的需求。自2012年10月起，租户曾经能够全天候24小时利用互联网平台。正在2013年2月，MAA推出正在线租赁续期，这些手艺改良使得租户的对劲度有很大的提拔，运营团队也变得更无效率。别的，手艺平台也节约了市场营销和告白成本、改良目前的现金流办理，而且为公寓供给更好的订价办理。

　　第二，这些城市具备高就业增加趋向，对入住和房钱提拔有很大的支持感化。MAA认为租赁需乞降工做需求慎密相关，而像纽约、、如许的焦点发财城市的租赁需求曾经被EQR、AVB等公寓运营商提前锁定。所以MAA聚焦的城市次要是正在潜力区域，一般具有高就业增加趋向，好比以达拉斯为代表的美国新兴的成长型城市。这就表现了MAA看沉区域成长潜力的选址策略。虽然这些城市公寓的平均房钱比焦点城市低，但MAA凸起的运营能力和该区域持续上升的租赁需求，会让MAA连结优良的收益。统计数据显示， MAA结构城市其就业增速高于全美的平均程度。

　　对国内运营商来说，提拔运营收益，其实首当其冲的是选址，要么是焦点地段，这个调查根基能力，要么是潜力区域，这就需要前瞻性的目光了，能力要求更高，总之，选好址了，一俊遮百丑，好的地段决定了运营成功的百分之八十。

　　不外，别忘了，诸如碧桂园、万科、恒大如许的巨头正在三四线也有良多项目。公寓范畴里面，“美国版的碧桂园”Mid-America Apartment避开取EQR的反面合作，正在不那么焦点的城市结构，照样成为了美国规模第一的公寓运营商！

　　Open Arms的住房是为了领受正正在接管姑且医治的家庭，并不是为需要接管持久医治的病人供给永世的住房。虽然栖身正在Open Arms住房没丰年龄或收入要求，但住客仍需要满脚必然的最低要求，而且供给响应的文件。当然可否栖身还要看该地域能否有能够利用的住房。Open Arms本色上就是一个由MAA和它的员工成立的特许的慈善机构。这项办事是全美独有的，不只给品牌树立了奇特优良的抽象，也进一步提拔品牌的影响力和顾客的好感度。

　　这几年来，开辟商都一窝蜂地结构一二线城市，至于公寓就愈加如斯了，绝大部门位于一线城市。美国市值最高的公寓运营商EQR也是聚焦焦点城市结构。

　　一般环境下，住户搬场费是比力贵的，而且小我搬场比力繁琐和耗时。正在MAA，住户能够能够享受免费换房办事，来节流高达月租50%的搬场费。

　　总体来说，具有五个特点：第一，资产精拆修模式提拔物业价值，通过收购实现快速扩张；第二，选址不求焦点城市焦点地段，但注沉增加潜力，有点像碧桂园；第三，为住户供给多样化的增值办事，添加客户的体验感；第四，借帮手艺手段提拔公司运营效率，并带给客户更好的租住体验；第五，通过稳健的运营策略给股东带来更大报答。

　　MAA保障24小时都有工做人员正在工做。正在告急环境下，住户栖身的社区城市有锻炼有素的办事手艺人员供给办事，住户每天24小时无论何时打德律风城市有人接。这项随叫随到的办事，会给住户很大的平安感，很大程度地提高了住户的对劲度。

　　上述优良表示，MAA是怎样做到的呢？这不克不及不谈到其独辟门路的成长策略。全美最大的公寓运营商EQR的成长策略是正在焦点城市、焦点地段进行大规模的投资，而且大量卖出非焦点市场的公寓。可是，MAA从上市到2012年，并没有进行大规模的投资并购，而是针对二、三线城市进行沉点投资。

　　从MAA供给办事的目标来看，焦点仍是提拔客户对劲度，提拔入住率、续租率和老带新，并没有把办事做为增值收入的来历，所以，良多先行者也正在做各类各样的测验考试，可是能否实的可以或许赔到增值办事收入，这是需要再度思虑的。

　　MAA的运营策略中的沉点是连结高程度入住率。正在过去的几年里，公司的平均入住率一曲连结正在较高程度。正在2010年，平均入住率为95。1%，这个数值正在2012年下降至94。9%。然而，正在2014年，入住率有了显著且大幅的的提拔，达到了95。5%。

　　别的，MAA同时会出售不再满脚其持久增加计谋的公寓社区和其他资产，然后用这笔钱去进行新的开辟、沉建和收购，这能提高资产的变现能力，帮帮公司实现更高的资产价值，MAA会考虑目前的市场情况，发卖价钱和其他环节要素，有选择性的措置现有资产，不竭优化资产组合，以最大限度地提高收益率和运营效率。

　　为了实现办理消息共享，以及及时获取物业消息，MAA开辟了一个物业办理系统。该系统包含可以或许提高运营效率的物业模块、会计模块和成本节制模块，而且供给各类提拔收入的办理方式，为物业运营供给支撑。MAA利用“利润办理”的订价办理系统，帮帮物业司理优化房钱收入，也操纵采购订单和对付帐款软件实现办理优化。

　　对比国内，因为目前行业不成熟，手艺平台这类根本设备办事市场还不克不及很好的供给，所以良多公寓运营商投入了良多人力物力来进行开辟，可是结果不尽如人意，相信跟着行业的成熟，必然会有专业的消息办事商兴起。

　　一般环境下，公寓运营商的收入取公寓的入住率亲近相关。所以所有公寓REITs，包罗AVB，EQR和UDR等，城市勤奋连结较高的入住率程度。入住率和出租率一般遭到该地域公寓供给和市场所作影响，若是正在本地过度建制新的公寓，或者正在市场上住户能够选择的公寓数量很是多，也就是公寓供大于求，这就会对入住率或出租率有晦气的影响。而正在这种晦气的环境下，公司就需要对房钱进行让步，通过降低房钱吸引住户，以提超出跨越租公寓的入住率。

　　取此同时，MAA正在2010年到2014年的月平均房钱呈现健康增加的趋向，从2010年的751。70美元增加到2014年的958。90美元。

　　正在REITs的投资中，纯利润并不克不及实正在的反映公司的运营情况。美国房地产投资信任协会（NAREIT）一般会用FFO（营运现金流）、AFFO（调整后的营运现金流）来权衡运营绩效。这些目标用来评估公司投资组合的经停业绩，并供给了取其他房地产公司的比力根本。这项目标合适价值增加逻辑，往往能够反映公司的持久业绩表示。

　　第一，这些地域的医疗、汽车、金融、制制、能源、教育、物流配送、手艺等行业比力发财，而这也为租赁营业带来更强劲的需求动力。别的，这些区域的公寓次要客群是中产阶层，这类人群具无为公司带来更高的房钱收入的潜力。

　　MAA为了提拔收入、连结较高的入住率，对所供给的办事非分特别注沉。MAA为租客供给多样化的办事，让租客有更优良的租住体验和办事体验。MAA认为，公寓办事包含但不只仅局限于完美的前提设备和舒服的住宿。所以MAA除了供给常规办事之外，更逃求为住户供给更好的，更智能的糊口体例。次要有以下5风雅面？。

　　MAA自从2000年起头，一曲引入新手艺，不竭改良互联网手艺平台，通过手艺立异实现办理消息系统的升级。这种平台的升级一方面会为租客租房供给更好的体验，使得租客取社区及物业办理人员的沟通交换愈加便利，另一方面也很大程度提高了公司的运营效率。

　　对国内公寓运营商来说，也有必然的自创意义，保守收房-拆修-出租周期太长，如果有合适的并购机遇，能够快速扩充规模。